二手房往往因價格實惠受到不少購房者的青睞,特別是碰到那些急需用錢的賣家,還可以壓壓價,非常劃算。王某在河南省鞏義市區看中一套二手房后,很快全額支付了86萬元的購房款,房屋過戶登記手續也順利完成,但5個月后獲知的一條信息讓她把賣方訴至法院。

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“這套房子原來的女主人在房間內自殺。”聽到鄰居無意中說起房屋過去的情況,王某感到后怕,但房款已經全額支付,而且完成了過戶,這該怎么辦呢?

房屋過戶后發現是“兇宅”

2021年5月31日,王某與李某、崔某夫婦簽訂房屋買賣合同,約定以86萬元的價格購買李某、崔某共同所有的位于鞏義市區的一套房產。同年7月初,雙方順利完成房屋過戶登記手續,王某取得不動產登記證書。

2021年10月初,王某聽聞崔某前妻馬某于10年前在涉案房屋內自殺身亡。“我買到的是‘兇宅’,今后怎么能安心住下去?李某、崔某夫婦隱瞞該事實,構成欺詐。”頗受困擾的王某向鞏義市人民法院提起民事訴訟,請求撤銷與李某、崔某夫婦的房屋買賣合同,退還所支付的全部購房款86萬元,并將房屋重新過戶到買賣前的李某名下。

李某、崔某夫婦辯稱,王某所訴基本事實屬實,但不構成欺詐。

法院查明,2009年2月24日,崔某購買涉案房屋。2009年10月22日,崔某與馬某登記結婚,2010年5月28日,馬某在該房屋內自殺(煤氣中毒)。崔某與李某登記結婚后,于2018年10月17日將該房屋變更登記在李某名下。崔某、李某共同將涉案房屋出售給王某時,未將涉案房屋中發生過人員自殺的事實告知王某。

法院審理認為,當事人在訂立合同過程中,應當遵循誠實信用原則,如實披露與訂立合同有關的重要信息。擇善而居,趨利避害,是一種樸素的傳統風俗。房屋中曾發生過非正常死亡的事件,雖然并不影響房屋的實際使用價值,但對于普通民眾而言,該情形卻會對居住人的心理產生重大影響,足以對其作出是否購買房屋的真實意思造成影響。因此,出賣方負有向購房人如實披露、告知的義務。

本案中,被告李某、崔某未如實告知馬某在涉案房屋內自殺的事實,使原告王某在違背真實意思的情況下簽訂并履行了房屋買賣合同,構成欺詐,原告要求撤銷房屋買賣合同并要求返還購房款86萬元、協助過戶的主張,法院予以支持。

主審法官張瑞麗解釋說,在傳統民間文化中,“兇宅”屬物之瑕疵,會影響房屋的交換價值,公眾對于“兇宅”的避諱心理屬于公序良俗的范圍,故依據誠實信用原則及對傳統風俗的尊重,出賣方對該信息故意隱瞞的,則構成法律意義上的“不作為方式”的欺詐,雙方合同應當予以撤銷。

如何避免買到“兇宅”

“法律上沒有‘兇宅’的定義,自然也沒有將該信息列為必須披露的信息項目。一般來講,‘兇宅’是指曾發生過兇殺、自殺、意外等非自然原因死亡事件的房屋,但老人自然死亡、正常病亡等不包含在內。”河南鄭港律師事務所律師陳天鵬說,隨著經濟社會的發展,二手房因具有價格實惠、地理位置優越、交通便利等特點,且交易成功后可以直接入住,市場持續處于火熱之中,但由于二手房交易涉及多個環節,隱含各種交易風險,有的購房者買到“兇宅”后,在精神上承擔著巨大的壓力。

“買賣二手房時,購買方可向房屋中介、出售方詢問有無非正常死亡等相關情況,出售方應遵循誠實信用原則,把房屋曾發生的諸如非正常死亡等影響個人購房的重要信息主動告知,避免可能出現的法律風險。”陳天鵬建議,買家在購買二手房時,可在合同中明確買賣條件,比如要求賣方保證所出售房屋中未曾發生過非正常死亡等可能導致買家心理不安的情況。這樣的約定,既可以督促賣方如實披露房屋信息,也可以讓買家在發生糾紛尋求法律救濟時有據可依。

“不少二手房買賣都是通過房屋中介成交的,買家除要求房屋中介按照行業規章制度的規定,如實告知物業的權屬、面積、使用年限、用途、抵押、租賃、使用限制等基本情況外,還可要求對所售房屋是否出現過非正常死亡等情況進行告知,并在合同中進行約定。”陳天鵬說。

二手房買賣應做到誠實信用

“二手房買賣中容易出現糾紛,究其原因,是因買家和賣家的利益不一致。但只要本著誠信、公平的原則,就能避免糾紛,依法維護好買賣雙方的權益。”鄭州市中原區房管局相關負責人說。

這位負責人坦言,買家在買二手房時,首先考慮的一定是房價,如果不考慮房價,就會去選擇購買新房,新房不存在非正常死亡等情況。有的二手房地理位置好,無論是結構還是采光都很理想,但房價卻很便宜,購房者容易被眼前的誘惑所蒙蔽,以為撿了個大便宜。

“在傳統觀念里,房屋里死過人是十分不吉利的。有些房主為了順利出售房屋,在訂立合同時故意隱瞞房屋發生過非正常死亡事件的事實,又以較低的價格作為誘餌,買方在沒有查清事實的情況下貿然購房,事后得知事實真相后,往往會發生糾紛。”這位負責人說,如賣房人故意隱瞞真相或虛構事實,則違背了誠實信用原則,構成欺詐,應當承擔違約責任。

“買賣雙方在平等自愿的基礎上簽訂的房屋買賣合同是雙方當事人真實意思的體現,合法有效。房主在售房過程中故意隱瞞房屋內曾有非正常死亡等情況,依據價值規律,房屋雖然在實物形態上沒有受損,但依據人們的現實觀念,房屋會因購買者避諱而貶值,因此房主主觀有過錯構成侵權。”陳天鵬認為,為避免糾紛,房主要遵守誠實守信原則,如實告知房屋的非正常死亡等情況,買方在購買二手房時要主動詢問房屋的實際情況,切勿因為貪便宜而買到煩心的房子。

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