近期，有房產(chǎn)中介聲稱，買房可以做到“零首付”甚至“負(fù)首付”。購房人不僅無需付首付，還能倒拿裝修款。對(duì)于缺乏啟動(dòng)資金的購房者來說，乍一聽著實(shí)有點(diǎn)心動(dòng)。

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“零首付”“負(fù)首付”買房靠譜嗎？背后暗藏哪些法律風(fēng)險(xiǎn)？

“首付負(fù)1萬元！沒錯(cuò)，不需要首付還能再拿1萬元?！苯?，在部分社交平臺(tái)上，記者看到了一些類似的中介銷售廣告。例如，廣東深圳某房產(chǎn)中介接受媒體采訪時(shí)表示：“房子評(píng)估價(jià)570萬元，但是業(yè)主低價(jià)賣，賣520萬元。你可以在銀行貸570萬元全款買這套房子，還剩下50萬元裝修。”

廣州市荔灣區(qū)一名房產(chǎn)中介王先生告訴記者，如果客戶提出貸款套現(xiàn)的要求，中介可以協(xié)助辦理。“這個(gè)是超貸，網(wǎng)簽報(bào)高價(jià)。房貸的話也可以買一些零首付，做評(píng)估拉高價(jià)格，然后就可以貸出來了。”王先生坦言，做法雖然可行，但存在業(yè)主是否配合的不確定性。而且，業(yè)主配合的原因可能是房屋本身有瑕疵。

根據(jù)業(yè)內(nèi)人士介紹，“負(fù)首付”與“零首付”“低首付”的操作方法類似，一是開發(fā)商通過首付分期、返首付等形式減輕購房人首付壓力，二是開發(fā)商通過做高合同價(jià)格，幫助購房人獲取更高額度的銀行貸款。如果開發(fā)商返還的資金超過首付款，或銀行貸款金額超過房產(chǎn)原價(jià)，“負(fù)首付”就“實(shí)現(xiàn)”了。

湖南金州律師事務(wù)所高級(jí)合伙人、律師邢鑫表示，所謂“負(fù)首付”與“零首付”有時(shí)還需要借助經(jīng)營貸的力量。

邢鑫介紹，所謂負(fù)首付或低首付等方式，實(shí)際上是中介機(jī)構(gòu)或開發(fā)商先替購房者墊付資金，再把購房者“包裝”成小微企業(yè)主、個(gè)體經(jīng)營者，以此身份向銀行申請(qǐng)利率更低的經(jīng)營性貸款、消費(fèi)貸款。等貸款發(fā)放下來，購房者再拿貸款償還中介機(jī)構(gòu)或開發(fā)商的墊付資金。同時(shí)開發(fā)商通過做高合同價(jià)格向銀行申請(qǐng)更高的貸款金額，以實(shí)現(xiàn)促進(jìn)樓盤銷售的目的。

有專家分析表示，樓市中所謂的部分“負(fù)首付”“零首付”方案，促銷宣傳都有不少套路，很多屬于虛假宣傳，看起來似乎是幫購房人緩解了壓力，但實(shí)際上往往會(huì)伴隨著開發(fā)商墊資、融資等違法違規(guī)行為，同時(shí)還可能違反按揭貸款的相關(guān)規(guī)定。

專家指出，零首付購房也好，房貸轉(zhuǎn)經(jīng)營貸也罷，這只是換湯不換藥，本質(zhì)都是違規(guī)套取、使用信貸資金。

中介王先生也坦言，如此操作的確將會(huì)帶來較大的風(fēng)險(xiǎn)，他并不建議客戶超貸。“你貸600萬，這600萬的利息你還是全部要還的，風(fēng)險(xiǎn)挺大的。”

日前，惠州市惠陽區(qū)住建局也印發(fā)通知，將在全區(qū)范圍嚴(yán)查首付貸、返首付、零首付，以及發(fā)布虛假違法房地產(chǎn)廣告、捏造散布不實(shí)信息等違規(guī)銷售行為。

邢鑫律師提醒，購房者在購房過程中需提高對(duì)地產(chǎn)銷售話術(shù)、銀行貸款策略的辨別能力，對(duì)購房策略、合同條款充分調(diào)查研讀，尤其注意確認(rèn)付款的主體、時(shí)間和違約責(zé)任的內(nèi)容，根據(jù)自身實(shí)際情況綜合判斷后量力而行。

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