文/龐無忌

(資料圖片僅供參考)

在4月熱度下滑之后，5月房地產(chǎn)延續(xù)降溫態(tài)勢，樓市復(fù)蘇動力減弱。

房地產(chǎn)市場似乎再次走向十字路口，是延續(xù)降溫還是重拾動力？每年6月是房企年中沖刺的關(guān)鍵時期，接下來樓市會怎么走？

百城新房價格“止?jié)q轉(zhuǎn)跌”

今年2月份百城新房價格結(jié)束“七連跌”轉(zhuǎn)入正增長通道，不過三個月之后，環(huán)比再次轉(zhuǎn)跌。

中指研究院日前發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，5月份，百城新房價格環(huán)比止?jié)q轉(zhuǎn)跌，跌幅為0.01%。二手住宅均價環(huán)比下跌0.25%，跌幅較4月擴(kuò)大0.11個百分點(diǎn)。

當(dāng)月，百城中，新房和二手房價下跌的城市數(shù)量同環(huán)比均明顯增加。其中，百城新建住宅價格環(huán)比下跌的城市有54個，較上月增加10個，較去年同期增加9個。百城二手住宅價格環(huán)比下跌的城市有83個，較上月增加7個，較去年同期增加26個。

廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認(rèn)為，今年年初至4月初，新房交易回升，開發(fā)商在售庫存不足，部分開發(fā)商采取提價策略，但由于市場整體疲弱，且價格穩(wěn)定或略降是主體預(yù)期，提價導(dǎo)致的結(jié)果就是銷售下行。于是，5月份開始，開發(fā)商價格策略重回降價促銷，這是百城新房價格轉(zhuǎn)跌的重要原因之一。

成交量繼續(xù)收縮

中指研究院分析師郭昕昱指出，在前期積壓需求釋放完成后，5月份房地產(chǎn)市場活躍度延續(xù)回落態(tài)勢，重點(diǎn)城市新房成交規(guī)模環(huán)比持續(xù)下降，市場恢復(fù)節(jié)奏有所放緩。

今年一季度，受前期積壓購房需求加速釋放等影響，中國主要城市房地產(chǎn)成交量顯著回升。諸葛數(shù)據(jù)研究中心指出，尤其是3月“小陽春”，重點(diǎn)城市二手房成交規(guī)模達(dá)到近三年新高。但此后，市場回溫動能減弱，4月份成交熱度開始回落，進(jìn)入5月份，市場活躍度繼續(xù)下滑，加上“五一”小長假的干擾，二手房成交延續(xù)下跌態(tài)勢。

新房市場成交也出現(xiàn)類似的趨勢。根據(jù)諸葛數(shù)據(jù)研究中心監(jiān)測，2023年5月重點(diǎn)監(jiān)測的30城新房銷售面積環(huán)比下降3.01%，同比上升19.04%。降幅明顯收窄，但新房市場交易活躍度仍然偏低。

克而瑞研究中心發(fā)布的數(shù)據(jù)也顯示，5月樓市延續(xù)平淡，重點(diǎn)30城供應(yīng)下滑，僅為2019年至2021年同期的一半。當(dāng)月重點(diǎn)30城成交量環(huán)比下挫8%，同比增長22%，絕對量基本回落到2月份水平。受去年基數(shù)較低影響，前5月，30城累計(jì)成交量上漲28%。

需要看到，各機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，5月樓市成交量只是小幅收縮，絕對水平依然高于疫情期間，房地產(chǎn)市場目前仍未脫離企穩(wěn)復(fù)蘇的軌道。

一線城市“熄火”

另一個值得關(guān)注的現(xiàn)象是此前市場熱度集中的一線城市出現(xiàn)“熄火”跡象。克而瑞研究中心數(shù)據(jù)顯示，5月份一線城市成交縮量，環(huán)比下滑22%，降幅高于30城平均水平。其原因在于，前期熱度較高的北京、上海、深圳均出現(xiàn)成交轉(zhuǎn)降。北京主要受限于供應(yīng)，連續(xù)2月供求比不足0.5。上海、深圳雖然供應(yīng)放量，但是受外圍區(qū)域推盤量占比增加影響，成交表現(xiàn)一般。以上海為例，外郊環(huán)和郊環(huán)外等外圍區(qū)域供應(yīng)占比超65%，也使得5月成交量環(huán)比下降39%。

北京二手房市場也明顯轉(zhuǎn)涼。海淀區(qū)一位房地產(chǎn)中介經(jīng)紀(jì)人對中新社國是直通車記者表示，4月份以來明顯感覺到市場熱度下滑，最近帶看量和成交量都少了很多。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，2023年北京樓市的“小陽春”主要是受到購房入學(xué)需求上漲所帶動。2月北京二手房成交量達(dá)到1.5萬套，3月超過2萬套。但隨著購房入學(xué)需求逐漸釋放完畢，市場開始下行，4月和5月二手房交易量均低于1.5萬套。

每月1.5萬套的成交量視為北京二手房市場是否火熱的“基礎(chǔ)線”，張大偉指出，從單周數(shù)據(jù)看，5月份連續(xù)幾周市場成交量繼續(xù)放緩，實(shí)際5月份二手房市場成交量(排除網(wǎng)簽滯后等因素)或已低于1萬套。

此前，上海豪宅云錦東方三期引來大量購房者烈日下排隊(duì)搶購的消息引發(fā)廣泛關(guān)注。有人將此作為一線城市購房需求依然活躍的佐證。但業(yè)內(nèi)人士發(fā)現(xiàn)，這一項(xiàng)目新房價格與前期推盤項(xiàng)目價格、以及周邊二手房價格之間存在巨大倒掛空間，一旦購買成功并實(shí)現(xiàn)轉(zhuǎn)賣，每套房或有2000萬元左右的套利空間。由套利引發(fā)搶購并不意味著住房需求的增加。

對于近來豪宅火熱，而剛需住房遇冷的情形，李宇嘉認(rèn)為，高端盤熱銷，既是市場分化的體現(xiàn)，也是市場需求不足的表征，更是供需極其不均衡的反映，這也是后續(xù)相關(guān)政策應(yīng)該著力調(diào)整解決的問題。

各地購房政策有望迎新一輪放松

5月，樓市政策寬松基調(diào)不變，但各地支持性政策出臺頻次有所放緩。據(jù)中指研究院統(tǒng)計(jì)，當(dāng)月出臺房地產(chǎn)相關(guān)支持政策頻次為36次，相較3月份(67次)減少近一半。

中指研究院認(rèn)為，在當(dāng)前房地產(chǎn)市場恢復(fù)動能有所減弱的情況下，預(yù)計(jì)6月中央及地方政府將加快推進(jìn)穩(wěn)樓市政策的出臺，并進(jìn)一步探索豐富政策工具箱，以支持居民合理住房需求的釋放，修復(fù)市場信心和預(yù)期。6月作為年中沖刺業(yè)績的關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)，房企大概率將加大推盤和營銷力度，屆時全國房地產(chǎn)市場活躍度有望得到提升。

近期，各地政策調(diào)整已現(xiàn)加速跡象。6月1日，青島打出樓市新政“組合拳”，其中包括：調(diào)整限售政策，新建商品住房合同網(wǎng)簽備案滿3年或取證滿2年、二手住房取證滿1年，即可上市交易；非限購區(qū)域房貸首付比例下調(diào)，首套最低調(diào)整為20%、二套最低調(diào)整為30%；同時，全面推行二手房“帶押過戶”“優(yōu)鮮賣”模式；推行棚改貨幣化安置和房票政策等。

據(jù)中指研究院監(jiān)測，截至5月底，今年以來，已有百余城出臺房地產(chǎn)調(diào)控政策超250次，其中濟(jì)南、長沙、廈門等十余城對限購政策進(jìn)行放松，部分熱點(diǎn)二線城市如杭州已多次出臺政策優(yōu)化限購措施。上海、廣州、深圳等一線城市也從公積金等方面持續(xù)對房地產(chǎn)政策進(jìn)行優(yōu)化。

郭昕昱認(rèn)為，目前核心城市政策存在較大優(yōu)化空間，市場也期待更多實(shí)質(zhì)性的政策落地，以提振信心，推動樓市繼續(xù)復(fù)蘇。

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