隨著房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入“黑鐵時(shí)代”，尤其是2022年受疫情等因素影響，不少房企出現(xiàn)減員、減薪等情況。

目前，大部分上市房企已發(fā)布2022年度報(bào)告，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者梳理年報(bào)發(fā)現(xiàn)，去年減員的上市房企超過30家，累計(jì)減員超過10萬人。如融創(chuàng)中國(guó)去年減員2.7萬人，富力集團(tuán)減員8045人。

另據(jù)可研智庫(kù)數(shù)據(jù)，相比2019年，近三年來地產(chǎn)開發(fā)從業(yè)人員減少了40萬，地產(chǎn)開發(fā)上下游產(chǎn)業(yè)減少約600萬個(gè)崗位。而2022年也是最多百?gòu)?qiáng)地產(chǎn)減員的一年，大概85%的百?gòu)?qiáng)房企都在精簡(jiǎn)人員。

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與此同時(shí)，減薪也成為不少房企面對(duì)行業(yè)困境時(shí)的必備動(dòng)作。如2022年員工減薪比例排名前列的房企中，領(lǐng)地控股減少了43.22%，融信集團(tuán)減少了32.89%，弘陽地產(chǎn)減少了25.85%，佳兆業(yè)減少了20.87%。

“2022年房企減員情況非常明顯，尤其是投資拓展部門減員尤其突出，非常直觀地說明房企在供給端萎縮明顯。”易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)4月26日通過微信向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，“對(duì)于薪酬方面來說，差不多和銷售端數(shù)據(jù)一樣，萎縮了50%。去年有非常少的房企也還是有微量的年終獎(jiǎng)，但確實(shí)也不多。總體上，房企銷售業(yè)績(jī)的萎縮，對(duì)于薪酬福利等都帶來較大沖擊。”

減員降薪

從薪酬方面來看，萬科、保利發(fā)展、招商蛇口、雅居樂和新城控股在2022年排在行業(yè)前列。其中，萬科總薪酬達(dá)204.2億元，同比增加19.28%；保利發(fā)展99.7億元，同比增加5.67%；招商蛇口83.66億元，同比增加3.85%；雅居樂79.81億元，同比減少9.94%；新城控股67.67億元，同比減少17.15%。

2022年，不少房企的總薪酬明顯下降，其中，融信集團(tuán)同比減少達(dá)66.7%，綠地香港同比減少50.3%，弘陽地產(chǎn)同比減少48.86%，領(lǐng)地控股同比減少46.5%，時(shí)代中國(guó)同比減少46.17%。

員工減薪現(xiàn)象同樣突出，2022年領(lǐng)地控股員工薪酬同比減少43.22%、綠地香港同比減少33.92%，融信集團(tuán)同比減少32.89%，弘陽地產(chǎn)同比減少25.85%，佳兆業(yè)同比減少20.87%。

以領(lǐng)地控股為例，2022年員工薪資成本減少了2.9億元，但總?cè)藬?shù)只比去年減少72人。平均下來，相當(dāng)于每位員工在過去一年為公司減少了21.7萬元成本。富力地產(chǎn)在2022年間不僅裁員8045人，同時(shí)減少了13億元薪酬福利，人均薪酬6786.44元。

可研智庫(kù)機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，2018~2021年百?gòu)?qiáng)房企離職率基本控制在15%左右，2022年綜合離職率則猛增至25%以上，民營(yíng)房企綜合離職率達(dá)到28.75%，為近5年最高水平。

值得一提的是，部分房企的員工薪酬在去年出現(xiàn)了大幅上漲。如正榮集團(tuán)，截至2022年末累計(jì)員工人數(shù)736人，同比減少49.83%；總薪酬4.82億元，同比減少16.61%；人均薪酬54574.28億元，同比增長(zhǎng)了42.54%。再如禹洲集團(tuán)，2022年員工數(shù)量大降72.79%至1985人；總薪酬4.58億元，同比減少27.42%；人均薪酬19227.54億元，同比增長(zhǎng)了166.75%。

薪智分析平臺(tái)近日發(fā)布的《2022行業(yè)薪酬白皮書》顯示，從細(xì)分行業(yè)熱招崗位來看，營(yíng)銷、銷售以及建筑工程類職位位居行業(yè)收入前列。其中地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)中，工程預(yù)算專員職位收入最高，在一線城市中該職位年總現(xiàn)金收入可達(dá)249126元。除此之外，因行業(yè)合規(guī)要求的重要性，法務(wù)專員在行業(yè)中地位凸顯，成為各細(xì)分領(lǐng)域中“通吃”的專業(yè)人才。

“2022年房企減員是比較普遍的，但是薪酬降幅低于員工的降幅。另外，去年房企的管理費(fèi)用是微降的，減員大家都很好理解，企業(yè)出險(xiǎn)、銷售冷淡、幾乎零投資都會(huì)導(dǎo)致裁員。還有一部分房企將物業(yè)公司賣掉，人數(shù)下降得會(huì)很快。”億翰智庫(kù)研究總監(jiān)于小雨4月26日通過微信向記者表示。

降本增效

在生存問題面前，房企愈發(fā)地向管理要效益。

據(jù)可研智庫(kù)研究披露，去年與房企業(yè)績(jī)相關(guān)的主要市場(chǎng)因素，如銷售額、銷售面積紛紛縮水，下降至2021年水平的50%~60%，百?gòu)?qiáng)房企采取了諸如收縮成本布局、優(yōu)化人員編制、控制費(fèi)用及人工成本支出等舉措。

那么，房企降本增效的方式主要有哪些？

明源地產(chǎn)研究院指出，首先是組織調(diào)整，比如某頭部房企去年減員超過3萬人，另外至少有5家大型房企減員比率超過5成；二是調(diào)整薪酬，如一家珠三角房企推行的新機(jī)制，要求下調(diào)5%-30%薪酬；三是降福利，如某房企原來動(dòng)輒兩三千元的月度車補(bǔ)被大幅調(diào)低并更改了發(fā)放形式，還有一家廣州房企取消了加班補(bǔ)貼并同步壓縮了多項(xiàng)節(jié)假日福利。

實(shí)際上，房企在降本增效過程中的操作方式和效果各不相同。如2022年保利發(fā)展的管理費(fèi)用同比下降12.69%至47.44億元，不過職工薪酬同比基本保持一致，說明公司沒有采取裁員降薪的方式，而是減少辦公費(fèi)、差旅交通費(fèi)以及咨詢費(fèi)等支出。

再如中國(guó)金茂，其管理費(fèi)用由2021年的46.8億元減少到2022年的43億元，同比降低8%。金茂方面解釋稱，一方面是2021年匯兌損失計(jì)入管理費(fèi)用，另外公司還通過城市公司撤并、人員壓降等方式，減少員工及辦公開支。

明源地產(chǎn)研究院認(rèn)為，房企所涉及的管理費(fèi)用名目眾多，且數(shù)據(jù)來源復(fù)雜；管理費(fèi)用和員工薪酬福利高度相關(guān)，尺度難以拿捏。

一方面應(yīng)該實(shí)行費(fèi)用包干，超出部分由區(qū)域公司承擔(dān)。另外，推進(jìn)區(qū)域深耕策略，實(shí)現(xiàn)資源共享，有效控制管理費(fèi)用。因?yàn)閰^(qū)域深耕型房企的管理半徑小，不僅節(jié)約交通費(fèi)、差旅費(fèi)等支出，也可有效提高決策效率。而且，區(qū)域深耕型房企的項(xiàng)目密度高，可實(shí)現(xiàn)管理資源共享。

另外，優(yōu)化管理模式，減少內(nèi)耗。隨著企業(yè)規(guī)模不斷增大，內(nèi)部組織架構(gòu)越來越臃腫，效率也就越來越低，導(dǎo)致管理費(fèi)用長(zhǎng)期居高不下。所以要想從源頭控制管理費(fèi)用，還是得通過調(diào)整組織架構(gòu)，縮減管理層級(jí)，調(diào)整業(yè)務(wù)流程等方式。減少匯報(bào)層級(jí)，高效決策；流程精簡(jiǎn)，減少審批時(shí)間。同時(shí)，實(shí)行管理標(biāo)準(zhǔn)化也較為重要，既有利于團(tuán)隊(duì)分工協(xié)作，減少溝通成本和管理費(fèi)用。

最后是嚴(yán)格控制不必要支出。行業(yè)上行期時(shí)，管理費(fèi)用的多與少顯得沒那么重要，但在行業(yè)下行期，每一分錢的利潤(rùn)都要重視。真正想要實(shí)現(xiàn)降本增效，領(lǐng)導(dǎo)以身作則，員工轉(zhuǎn)變觀念才是根本。

比如，中海集團(tuán)為了嚴(yán)格管控管理費(fèi)用，特別制定了“管理費(fèi)用統(tǒng)計(jì)表”工具，持續(xù)加強(qiáng)差旅管理，減少不必要的出差。因公差旅倡導(dǎo)使用酒店洗漱用品或自帶洗漱用品，在工作起始日、結(jié)束日當(dāng)天抵達(dá)或返程等。

“減員后企業(yè)減負(fù)了，輕裝上陣了。隨著銷售數(shù)據(jù)的轉(zhuǎn)好，今年（減員和降菥）會(huì)有所改善。”嚴(yán)躍進(jìn)表示。

于小雨也認(rèn)為，“今年房企員工數(shù)量的降幅應(yīng)該會(huì)小于2022年，因?yàn)槿ツ瓯旧砘鶖?shù)就低了。如果市場(chǎng)溫和復(fù)蘇可持續(xù)，人數(shù)的變化應(yīng)該不會(huì)這么大了。”

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